Estudo aponta empreendimentos imobiliários mais longe do transporte público em 2024.
O metrô é um dos principais meios de transporte público em São Paulo, e sua acessibilidade é fundamental para a população. No entanto, de acordo com um estudo da empresa de inteligência Urbit, os empreendimentos imobiliários lançados na cidade em 2024 estão menores e mais longes das estações de metrô. Isso é um problema, pois a proximidade com o metrô é um fator importante para a qualidade de vida dos moradores.
A situação é ainda mais crítica quando se considera que o metrô é apenas uma parte do sistema de transporte público da cidade. Outros meios de transporte, como o trem, o VLT e o ôibus, também são fundamentais para a mobilidade urbana. No entanto, a falta de integração entre esses meios de transporte e a distância das estações de metrô dos empreendimentos imobiliários lançados em 2024 são obstáculos significativos para a população. É preciso mudar isso e investir em infraestrutura para melhorar a acessibilidade e a qualidade de vida dos moradores. Além disso, a tecnologia pode ser uma aliada nesse processo, ajudando a otimizar o sistema de transporte público e a reduzir a distância entre as estações de metrô e os empreendimentos imobiliários.
Introdução ao Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário em São Paulo tem apresentado uma tendência interessante nos últimos anos, com uma grande demanda por apartamentos econômicos, que são aqueles com preço médio de R$ 250 mil e área de 32 m². De acordo com o estudo da empresa Urbit, cerca de 35% desses apartamentos estão localizados no centro expandido da cidade, enquanto apenas 22% estão em ZEUs (Zonas de Estruturação Urbana), que são áreas designadas pelo Plano Diretor para promover a densidade e a integração entre habitação, trabalho e transporte público, incluindo o metrô, trem e VLT. A proximidade com o metrô e corredores de ônibus é um fator importante para a valorização dessas áreas.
Análise da Densidade Construtiva
As ZEUs permitem uma maior densidade construtiva em relação às Zonas Centrais (ZC) e Zonas Mistas (ZM), o que significa que é possível construir mais unidades habitacionais em uma mesma área. De acordo com Fernando Souza, sócio-fundador da Urbit, ‘nas ZEUs, a lei permite construir quatro vezes a área do terreno – em alguns casos pode chegar a 5 ou 6 vezes. Nas ZCs e ZMs, o potencial é de 2 vezes’. No entanto, as ZEUs tendem a ser mais valorizadas, o que dificulta a viabilização de empreendimentos econômicos, principalmente dentro do centro expandido, onde se concentra a maior densidade de estações de metrô e corredores de ônibus da cidade, incluindo o trem e o VLT.
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Impacto do Plano Diretor
O Plano Diretor deixou esses territórios mais competitivos para o desenvolvimento imobiliário, o que levou a uma maior demanda por terrenos em ZEUs, resultando em um aumento de preços. De acordo com Souza, ‘a brutal diferença de competitividade em relação a outras zonas de uso, por conta de outorgas mais caras e menor potencial construtivo, levou a maior parte do mercado a buscar terrenos em ZEUs, o que acarretou em aumento de preços, devido ao processo competitivo de aquisição dessas áreas’. Isso é um exemplo da lei da oferta e demanda em ação, onde a proximidade com o metrô, trem e VLT é um fator importante para a valorização das áreas.
Análise da Oferta de Empreendimentos
Os dados da Urbit mostram que apenas 39% da oferta do segmento econômico (até R$ 350 mil) está localizada a até 800 metros de uma estação em operação de metrô, VLT ou trem. Em contrapartida, 69% da oferta de médio padrão (até R$ 700 mil), 79% da oferta de alto padrão (De 751 mil a R$ 1,5 mi) e 69% do altíssimo padrão (acima de R$ 1,5 mi) estão a até 800 metros desses transportes, incluindo o ônibus. Isso mostra que a proximidade com o metrô, trem e VLT é um fator importante para a valorização das áreas e a demanda por empreendimentos imobiliários.
Conclusão
Em resumo, o mercado imobiliário em São Paulo está apresentando uma tendência de valorização das áreas próximas ao metrô, trem e VLT, o que está levando a uma maior demanda por terrenos em ZEUs e um aumento de preços. A proximidade com o transporte público, incluindo o ônibus, é um fator importante para a valorização das áreas e a demanda por empreendimentos imobiliários. O Plano Diretor e o estudo da empresa Urbit mostram que a densidade construtiva e a integração entre habitação, trabalho e transporte público são fundamentais para o desenvolvimento imobiliário sustentável em São Paulo, com o metrô sendo um dos principais fatores de valorização das áreas.
Fonte: © Estadão Imóveis
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