Mercado de leilões sofre mudanças com decisão sobre responsabilidade tributária e segurança jurídica.
O mercado de leilões tem se tornado cada vez mais atraente para os investidores, que buscam oportunidades de adquirir imóveis a preços competitivos. Com a crescente demanda, os leilões têm sido realizados com frequência, oferecendo uma variedade de opções para os compradores. De acordo com dados da Caixa Econômica Federal, o volume de imóveis colocados à venda em leilões tem aumentado significativamente nos últimos anos.
Em 2024, foram realizados leilões para 47 mil imóveis, um aumento expressivo em relação aos 26 mil imóveis ofertados em 2023 e aos 9 mil em 2022. Esse crescimento pode ser atribuído à necessidade de liquidez dos bancos, que recorrem à hasta pública e à arrematação para recuperar os investimentos. O leilão do banco é uma opção cada vez mais popular, pois oferece a oportunidade de adquirir imóveis a preços abaixo do mercado. É importante pesquisar e se preparar antes de participar de um leilão, para garantir que você esteja obtendo o melhor negócio possível. Além disso, é fundamental entender as regras e os procedimentos envolvidos em um leilão, para evitar surpresas desagradáveis. Com a demanda em alta, os leilões continuam a ser uma opção atraente para os investidores. O mercado de leilões está em constante evolução, e é essencial estar por dentro das últimas tendências e oportunidades. Os leilões oferecem uma variedade de opções, desde imóveis residenciais até comerciais, e é importante encontrar o que melhor se adequa às suas necessidades e objetivos.
Leilões: Um Ambiente de Atratividade Financeira e Complexidade Jurídica
Os leilões representam um ambiente que combina atratividade financeira e complexidade jurídica, exigindo atenção redobrada, especialmente após a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1.134, que trouxe mudanças significativas à segurança jurídica dos arrematantes. A Primeira Seção do STJ fixou a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação, reafirmando que o arrematante, em hasta pública, não pode ser responsabilizado por tributos pendentes relativos ao imóvel.
A decisão do STJ, relatada pelo ministro Teodoro Silva Santos, trouxe maior segurança jurídica aos participantes de leilões, ao estabelecer que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado. Além disso, o STJ decidiu modular os efeitos da decisão, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento do Tema 1.134. No entanto, a tese será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, influenciando diretamente o mercado de leilões e os dados da Caixa, que indicam um aumento significativo no volume quintuplicou de participantes nos leilões.
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Leilões: Responsabilidade Tributária e Arrematação
A decisão foi fundamentada em uma interpretação técnica do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece normas gerais de responsabilidade tributária. O parágrafo único do artigo 130, em especial, excepciona a regra geral de que o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão. No caso das hastas públicas, a sub-rogação dos créditos ocorre no preço da arrematação, protegendo o arrematante. Eventuais dívidas tributárias pendentes serão satisfeitas com o valor depositado pelo comprador, respeitando a prioridade dos credores, como os titulares de créditos trabalhistas, em um leilão do banco.
Essa nova orientação é um marco para o mercado de leilões, que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que a prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais. Dessa forma, mesmo que o arrematante tenha ciência prévia da existência de dívidas, tal concordância não pode prevalecer sobre o disposto no CTN, garantindo a segurança jurídica nos leilões e hasta pública.
Leilões: Precauções e Análise Detalhada
Apesar dos avanços jurídicos proporcionados por essa decisão, a participação em leilões continua a exigir cautela e preparo por parte dos interessados. Leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser mitigados com uma abordagem cuidadosa. Em primeiro lugar, é essencial realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ, considerando a responsabilidade tributária e a arrematação em leilões e hasta pública. Outro ponto fundamental é realizar consultas prévias sobre o imóvel, incluindo a busca por informações sobre o leilão do banco e o mercado de leilões, para garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros.
Fonte: © Estadão Imóveis
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